Tudástár

Épületfeltüntetés

Az épületfeltüntetés (vagy más néven épület feltüntetése az ingatlan-nyilvántartásban) egy hivatalos eljárás, amelynek során egy már megépült, jogszerűen létesített épületet bejegyeznek a földhivatali nyilvántartásba. Ez jogilag azt jelenti, hogy az épület "láthatóvá" válik az ingatlan-nyilvántartásban, és innentől kezdve hivatalosan is része az adott teleknek.

Mikor van szükség épületfeltüntetésre?

• Új építésű ház vagy építmény elkészültekor

• Ha korábban megépült, de még nem szerepel a nyilvántartásban

• Használatbavételi engedély kiadása után (vagy használatbavétel tudomásulvételét követően)

• Hitelügyintézésnél, eladásnál vagy öröklésnél fontos lehet

Az épületfeltüntetés menete:

1. Földmérő megbízása
   Jogosult földmérő elkészíti az ún. épületfeltüntetési vázrajzot és a hozzá tartozó dokumentációt.

2. Vázrajz elkészítése
   A földmérő műszeresen felméri az épületet, és térképi formában (digitálisan is) elkészíti a vázrajzot.

3. Építésügyi dokumentumok csatolása
   Szükséges dokumentumok lehetnek:

   • Használatbavételi engedély vagy tudomásulvétel igazolása

   • Építési engedély (ha jogszabály megköveteli)

4. Földhivatali benyújtás
   A földmérő vagy a tulajdonos (vagy meghatalmazott) benyújtja a dokumentumokat a járási földhivatalhoz.

5. Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba
   A hivatal ellenőrzi az adatokat, és ha mindent rendben talál, feltünteti az épületet.

Fontos tudni:

• Csak jogszerűen épült épület tüntethető fel!

• A feltüntetés nem automatikus, minden esetben külön eljárás szükséges.

Telekhatárkijelölés

A telekhatárkijelölés egy földmérési eljárás, amelynek célja egy ingatlan (telek) határvonalainak pontos meghatározása és jogilag hiteles rögzítése a földhivatali nyilvántartásban. Ez különösen fontos például:

• kerítés építése előtt,

• szomszédos telkek közötti vita esetén,

• adásvétel vagy megosztás előtt,

• ha a határok elmozdultak vagy nem egyértelműek.

A telekhatárkijelölés menete:

1. Földmérő megbízása: csak jogosult földmérő végezheti.

2. Adatok beszerzése: a földmérő beszerzi a telek hivatalos adatait a földhivataltól.

3. Helyszíni kitűzés: műszeres mérésekkel a földmérő kijelöli a határpontokat a terepen, általában karókkal.

4. Jegyzőkönyv készítése: a földmérő dokumentálja a kijelölést, és a tulajdonosokkal, illetve szomszédokkal is egyeztethet.

5. Dokumentáció benyújtása: a szükséges dokumentumokat a földhivatalhoz is benyújtják.

Telekalakítások (Telekmegosztás, Telekegyesítés, Telekhatár-rendezés, Telekcsoport újraosztás)

 TELEKALAKÍTÁSOK TÍPUSAI

1.  Telekmegosztás

Lényege: Egy meglévő telekből több, önálló helyrajzi számon nyilvántartott telek jön létre.

Mikor alkalmazzák?

• Ha egy nagy telket két vagy több részre szeretnél bontani (pl. öröklés, eladás, külön házak építése miatt).

Feltételek:

• A kialakuló telkeknek meg kell felelniük a helyi építési szabályzatban (HÉSZ) előírt minimális méret-, szélesség- és beépíthetőség követelményeknek.

• Önálló megközelítés szükséges minden telekhez (pl. közútról).

Eredmény:

• Új helyrajzi számokat kapnak a létrejövő telkek, a régi megszűnik.

2.  Telekegyesítés

Lényege: Két vagy több szomszédos telek összevonása egyetlen új telekké.

Mikor alkalmazzák?

• Ha például egy tulajdonos több egymás melletti telket vásárolt meg, és azokat egyként szeretné kezelni (pl. nagyobb kert, építkezés céljából).

Feltételek:

• A telkeknek közös határral kell rendelkezniük.

• Nem lehet rajtuk épület, amely gátolja az összevonást.

• A keletkező új teleknek is meg kell felelnie az építési szabályoknak.

Eredmény:

• Egy új helyrajzi szám jön létre, a korábbi telkek megszűnnek.

3.  Telekhatár-rendezés

Lényege: A két vagy több szomszédos telek határát módosítják, anélkül, hogy új telek jönne létre vagy bármelyik megszűnne.

Mikor alkalmazzák?

• Ha például egy szomszéddal telekrész-cserét szeretnétek (pl. kerítés elcsúszott, vagy más a tényleges használat).

Feltételek:

• A módosított telkeknek továbbra is meg kell felelniük a jogszabályi előírásoknak (pl. telekméret, beépíthetőség).

• A tulajdonosok közös kérelme szükséges.

Eredmény:

• A helyrajzi számok nem változnak, csak a határvonal módosul.

4. Telekcsoport újraosztás

Lényege: Több meglévő telekből indulva új, más elrendezésű telkeket alakítanak ki.

Mikor alkalmazzák?

• Jellemzően nagyobb fejlesztéseknél: lakópark, ipari övezet kialakítása esetén.

• Olyankor is, amikor a meglévő telkek mérete, formája nem alkalmas a tervezett hasznosításra, így teljes újraszabályozásra van szükség.

Feltételek:

• Több ingatlantulajdonos közös hozzájárulása szükséges.

• A keletkező telkeknek alkalmasnak kell lenniük a HÉSZ szerinti hasznosításra.

• Gyakran önkormányzati vagy fejlesztői kezdeményezésre történik.

Eredmény:

• Az összes korábbi telek megszűnik, és új helyrajzi számok jönnek létre.

A TELEKALAKÍTÁSOK KÖZÖS FOLYAMATA

1. Földmérő megbízása – elkészíti a telekalakítási vázrajzot.

2. Tulajdonosi hozzájárulások – minden érintett tulajdonostól szükséges.

3. Építési szabályok ellenőrzése – HÉSZ és országos építési szabályzat (TÉKA) alapján.

4. Földhivatali záradékolás – a vázrajz hivatalos jóváhagyása.

5. Kérelem benyújtása a földhivatalhoz – mellékletekkel.

Társasház alapító okirathoz alaprajzok készítése

Mi az alapító okirat?

Az alapító okirat a társasház alapítását szabályozó jogi dokumentum, amely tartalmazza az épület és az ingatlan alapvető adatait, a közös tulajdon mértékét, a tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit.

Miért kell alaprajz az alapító okirathoz?

Az alapító okirathoz mellékelni kell az épület alaprajzait, mert ezek a térképek részletesen bemutatják a társasház lakásainak, helyiségeinek és közös részeinek elhelyezkedését és méreteit.

Az alaprajzok tartalma

• Minden önálló helyiség (lakás, tároló, közös helyiségek) helyiségeinek méretei, határai

• Falak, nyílászárók (ajtók, ablakok) pontos elhelyezkedése

• Helyiségek funkciója (pl. konyha, fürdőszoba, nappali stb.)

• Az ingatlanhoz tartozó közös használatú területek (lépcsőház, folyosók, pincék, garázsok)

• Helyrajzi szám vagy albetét szám megjelölése

Készítés folyamata

Felmérés vagy meglévő terv alapján

• Ha van meglévő, hiteles tervrajz, azt is fel lehet használni.

• Ha nincs, földmérő felméri az ingatlant.

Rajzolás

• Az alaprajzokat méretarányosan, pontosan kell elkészíteni, általában 1:100 vagy 1:200 méretarányban.

• A rajzokon jól olvashatóan szerepeljenek a helyiségek, ajtók, ablakok, falak és funkciók.

Jelölések és megjegyzések

• A helyiségek elnevezése, területek feltüntetése,

• Tulajdonosok neve vagy albetét számok, ha szükséges.

Dokumentáció csatolása az alapító okirathoz

• Az alaprajzok az alapító okirat mellékletei, a társasház bírósági bejegyzéséhez szükségesek.

Használati Megosztás

A "használati megosztás" jogi értelemben azt jelenti, hogy egy ingatlan (vagy más vagyontárgy) tulajdonosai egymás között írásban vagy szóban, de gyakran hivatalosan rögzített formában megállapodnak arról, hogy ki, melyik részét és hogyan használhatja.

Ez leggyakrabban közös tulajdonban álló ingatlanoknál fordul elő — például ha két testvér örököl egy telket, és megegyeznek, hogy egyikük a hátsó, másikuk az utcafronti részt használja.

Két fő formája van:

1.  Kötelező érvényű megállapodás

Írásba foglalják, ügyvéd vagy közjegyző készíti, és földhivatali bejegyzésre is kerül.

Jogi védelmet ad, harmadik fél számára is látható (pl. eladásnál).

2.  Nem hivatalos (faktikus) használati megosztás

Szóbeli megegyezés, vagy egyszerűen kialakult gyakorlat.

Jogi szempontból bizonytalanabb, vita esetén nehezebb érvényesíteni.

Miért fontos?

• Elkerüli a vitákat a közös tulajdon használata miatt.

• Pontosítja a felelősséget (pl. karbantartás, adók, biztosítás).

• Biztosítja, hogy a felek tisztán lássák, ki mire jogosult.

A használati megosztás nem változtatja meg a tulajdoni arányokat, viszont rögzíti a gyakorlatban használt területrészeket. Írásos formában jön létre, legtöbbször:

Tipikus esetek, amikor használati megosztás történik:

• Két család örököl egy házat → mindenki külön részt használ
• Társasházzá alakítás nem lehetséges, de külön lakrészeket szeretnének
• Telekmegosztás nem kivitelezhető (pl. nem felel meg az építési szabályzatnak)

Fekvéshatár változás (belterületbe vonás)

Művelési ág változtatás

A művelési ág az ingatlan-nyilvántartásban szereplő olyan kategória, amely megmutatja, hogy egy adott földterületet milyen célra és módon használnak. Például:

Mi a művelési ág változtatás?

A művelési ág változtatás során egy földrészlet más funkciójú használatba kerül, és ezt hivatalosan is át kell vezetni az ingatlan-nyilvántartásban.

Példák:

• Szántóból kivett terület (pl. építkezés miatt)

• Legelőből erdő

• Szőlőből gyümölcsös

Épület alap kitűzése

Geodéziai felmérés (tervezési térkép készítése)

A geodéziai felmérés célja a földfelszín pontos térbeli leképezése, amelynek során a terepen található építmények, közművek, utak, domborzat, növényzet, határok stb. pozícióját és méreteit mérjük fel.

Mi a tervezési térkép?

A tervezési térkép egy részletes, pontos, méretarányos térkép, amelyet tervezők (építészek, mérnökök) használnak különféle tervek (építkezés, útépítés, közműépítés stb.) elkészítéséhez.

Szolgalmi jog és Vezetékjoggal kapcsolatos vázrajzok

A vezetékjog speciális szolgalmi jog, amely azt teszi lehetővé, hogy közművezetékek (pl. gáz-, víz-, villany-, távközlési vezetékek) kerüljenek elhelyezésre és üzemeltetésre egy más tulajdonában lévő ingatlan területén.

A szolgalmi vagy vezetékjog vázrajz egy műszaki dokumentáció, amely:

• pontosan bemutatja a szolgalmi vagy vezetékhasználati terület elhelyezkedését az ingatlanon,

• meghatározza annak kiterjedését, alakját, méreteit,

• tartalmazza az ingatlanok helyrajzi számait, a használat jellegét

Közművezetékek geodéziai kitűzése, bemérése

(Nyílt árkos bemérés)

A közművezetékek karbantartásához, megóvásához fontos helyének ismerete. A megépült közművezetéket nyílt árkosan vízszintes és magassági értelmemben történő geodéziai kitűzését és bemérését is elvégezzük. A felmérés alapján elkészítjük az úgynevezett Részletes Szakági Helyszínrajzot, mely tartalmazza a bemért közműnyomvonalat (szerelvényekkel együtt) és környezetét, nyomvonal-töréspontok azonosító pontszámát, magasságát. A Részletes Szakági Helyszínrajz digitális és nyomtatott formában készül (nyomtatott formához mellékeljük a bemért nyomvonal töréspontok EOV koordináta-jegyzékét).